申请需要携带相关文件和资料，比如土地权属证明、建筑物拆除方案、商业规划方案等。在协商过程中，会评估申请的合理性、影响程度和可行性等。拆除或改建工作需符合相关规定和标准，并获得相关部门的批准。一旦获得审批通过，相关部门会颁布正式的商业用地官方文件。需要注意的是，具体的程序可能因地区和国家的不同而有所差异。为了确保顺利转为商业用地，建议向当地的相关部门咨询具体要求和程序。
具体的程序可以按照以下步骤进行：
1. 确认用地规划：首先需要查阅当地的城市规划和土地用途规划文件，确认该工业用地是否可以转为商业用地。
2. 提交申请：在确认可行性之后，需要向相关部门（如城市规划部门或土地管理部门）提交申请。申请需要携带相关文件和资料，比如土地权属证明、建筑物拆除方案、商业规划方案等。
3. 四方协商：当申请提交后，相关部门会组织四方协商。四方包括土地管理部门、城市规划部门、建设部门和相关利益方（如业主、居民等）。在协商过程中，会评估申请的合理性、影响程度和可行性等。
4. 拆除与改建：如果商业用地的申请通过了四方协商，接下来需要进行工业建筑物的拆除或改建。拆除或改建工作需符合相关规定和标准，并获得相关部门的批准。
5. 审批和官方文件：拆除或改建完成后，需要向相关部门申请审批，以确保符合商业用地的相关要求。一旦获得审批通过，相关部门会颁布正式的商业用地官方文件。
6. 运营准备：在获得官方文件之后，可以开始准备商业运营。这涉及到商业设施的设计、装修、租赁和运作等。
需要注意的是，具体的程序可能因地区和国家的不同而有所差异。为了确保顺利转为商业用地，建议向当地的相关部门咨询具体要求和程序。