租金回报率是通过将租金收入与投资额进行比较来计算的，而资本回报率是通过将资产价值增长与投资额进行比较来计算的。理想情况下，投资者应该选择具有较高租金回报率和资本回报率的房产。综上所述，了解市场需求、地段与位置、政策环境、租金回报率和资本回报率以及风险管理是进行地产投资前的5个重要因素分析。
地产投资前的5个重要因素分析如下：
1. 市场需求：了解当地的房地产市场需求情况非常重要。这意味着需要了解当地人口的增长、就业市场的状况、房屋供应与需求之间的平衡情况等。只有在有稳定的市场需求的地方进行投资，才能确保房产能够保持较高的价值并有良好的出租和销售潜力。
2. 地段与位置：地段和位置是房地产投资的关键因素之一。一个好的地理位置可以提升房产的价值和吸引力。需要考虑的因素包括房产的接近性、交通便利性、当地的设施和服务、周边环境以及未来的发展潜力等。
3. 政策环境：政策环境对地产投资有重要影响。政府的政策措施、税收政策以及对开发和房地产市场的监管都会对投资者的决策产生影响。因此，需要了解当地的政策环境，包括土地使用规划、房屋价格调控政策、贷款政策等，以避免潜在的风险和不确定性。
4. 租金回报率和资本回报率：投资房地产的主要目的之一是获取租金收入和资本增值。因此，需要评估投资房产的租金回报率和潜在的资本回报率。租金回报率是通过将租金收入与投资额进行比较来计算的，而资本回报率是通过将资产价值增长与投资额进行比较来计算的。理想情况下，投资者应该选择具有较高租金回报率和资本回报率的房产。
5. 风险管理：投资房地产存在一定的风险，包括市场风险、财务风险和法律风险等。因此，需要进行风险管理并确保能够应对潜在的风险。这包括评估项目的盈利潜力、了解当地的法律法规、购买适当的保险等。
综上所述，了解市场需求、地段与位置、政策环境、租金回报率和资本回报率以及风险管理是进行地产投资前的5个重要因素分析。通过考虑这些因素，投资者可以做出更明智的投资决策。